In einem vom Kammergericht Berlin (KG) am 2.5.2022 entschiedenen Fall war in einem Gewerberaummietvertrag über Räume für eine Orthopädiepraxis in einem Ärztehaus die Umlage der Kosten für die 24-Stunden-Bewachung des Gebäudes auf die Mieter vereinbart. Eine Mieterin hielt diese AGB-Regelung jedoch wegen Intransparenz für unzulässig und verlangte die Rückzahlung von Betriebskosten für die Jahre 2014 – 2016 in Höhe von ca. 73.000 €.
Die Richter des KG entschieden zugunsten des Vermieters und kamen zu dem Entschluss, dass „Kosten der Bewachung des Gebäudes“ auf Grundlage einer ausdrücklichen vertraglichen Regelung – auch einer Allgemeinen Geschäftsbedingung – als Betriebskosten auf den Mieter von Gewerberaum umgelegt werden können, ohne dass es einer Begrenzung der Höhe nach bedarf.
Die Auffassung der Mieterin, die Bewachungskosten seien allgemeine Verwaltungskosten, die gemäß der Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten nicht zu diesen gehören, überzeugte nicht. Nach Auffassung des KG geht eine Bewachung deutlich über die allgemeine Verwaltung hinaus. Vielmehr umfassen die „sonstigen“ und damit auf den Mieter von Geschäftsräumen umlegbaren Kosten (vgl. § 2 Nr. 17 Betriebskostenverordnung) grundsätzlich auch Überwachungskosten, wenn und soweit diese unmittelbar mit der Bewirtschaftung des Gebäudes zusammenhängen. Dies sei der Fall, wenn – wie hier – der Wachschutz darauf ausgerichtet sei, ein unbefugtes Betreten des Grundstücks zu verhindern, und damit zugleich dem Schutz der Mieter und Kunden vor Kriminalität und Belästigungen diente.
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