Soll die Wohnung oder das Haus verkauft werden, bekommen es Mieter schnell mit der Angst zu tun. Diese Angst ist jedoch h\u00e4ufig unbegr\u00fcndet: Bei einer Mietwohnung, die zur Eigentumswohnung umgewandelt wird oder wurde, ist der Eigent\u00fcmer i.d.R. gesetzlich verpflichtet, dem (zur Zeit der Umwandlung aktuellen) Mieter die Wohnung vorrangig zum Kauf anzubieten, wenn diese verkauft werden soll. Dieses Vorrecht wird als \u201eVorkaufsrecht\u201c bezeichnet. Das Mietervorkaufsrecht erm\u00f6glicht es dem Mieter, die Wohnung zu denselben Bedingungen wie der Dritte (Erwerber) zu kaufen.<\/p>\n\n\n\n
Unabh\u00e4ngig davon kann der Eigent\u00fcmer auch anderen Personen Vorkaufsrechte gew\u00e4hren, die als sog. dingliches Recht im Grundbuch eingetragen werden (\u00a7 1094 BGB).<\/p>\n\n\n\n
Anders als das Vorkaufsrecht f\u00fcr mehrere Personen, das in \u00a7 472 BGB ausdr\u00fccklich geregelt ist, fehlt es an einer gesetzlichen Regelung f\u00fcr das Verh\u00e4ltnis mehrerer Vorkaufsrechte zueinander. Weil das Vorkaufsrecht \u201eunteilbar\u201c ist, bedarf es bei mehreren f\u00fcr ein und dasselbe Grundst\u00fcck oder Wohnungseigentum bestehenden Vorkaufsrechten einer Kl\u00e4rung des Verh\u00e4ltnisses der Rechte zueinander. F\u00fcr mehrere dingliche Vorkaufsrechte nach \u00a7 1094 BGB ist in der Regel die Konkurrenz durch die Rangstelle des Vorkaufsrechts im Grundbuch (\u00a7 879 BGB) aufzul\u00f6sen. Ist ein nachrangiges Vorkaufsrecht f\u00fcr mehrere Verkaufsf\u00e4lle einger\u00e4umt, bleibt es bei Aus\u00fcbung des Rechts durch den im Rang vorgehenden Rechtsinhaber bestehen. Ist das nachrangige Vorkaufsrecht nur f\u00fcr den ersten Verkaufsfall bestellt, erlischt es mit dem ersten Verkaufsfall durch Verkauf an den Vorkaufsberechtigten, der einen besseren Rang hat. Dagegen sind mehrere gleichrangige dingliche Vorkaufsrechte nur dann zul\u00e4ssig, wenn sie nicht miteinander in Konkurrenz stehen, weil sie jeweils auf unterschiedliche Miteigentumsanteile beschr\u00e4nkt sind.<\/p>\n\n\n\n
F\u00fcr die Konkurrenz des dinglichen Vorkaufsrechts mit dem Vorkaufsrecht des Mieters nach \u00a7 577 BGB kann der Rang des Vorkaufsrechts naturgem\u00e4\u00df keine Kl\u00e4rung schaffen, denn das Mietervorkaufsrecht ist \u2013 anders als ein dingliches Vorkaufsrecht \u2013 nicht in das Grundbuch einzutragen.<\/p>\n\n\n\n
In einem solchen Kollisionsfall, bei dem sowohl ein Mietervorkaufsrecht (\u00a7 577 BGB) als auch ein einem Familienangeh\u00f6rigen rechtsgesch\u00e4ftlich bestelltes, dingliches Vorkaufsrecht gem\u00e4\u00df \u00a7 1094 BGB bestand, hatte nun der Bundesgerichtshof (BGH) k\u00fcrzlich im Rahmen einer Grundbuchbeschwerde zu entscheiden.<\/p>\n\n\n\n
Im Urteilsfall lie\u00df der Eigent\u00fcmer einer Eigentumswohnung zeitgleich mit seiner Eintragung als Wohnungseigent\u00fcmer im Wohnungsgrundbuch ein Vorkaufsrecht \u2013 \u201eaufl\u00f6send bedingt f\u00fcr den ersten das Vorkaufsrecht ausl\u00f6senden Verkaufsfall\u201c \u2013 zugunsten seiner (mittlerweile geschiedenen) Ehefrau eintragen. Als der Wohnungseigent\u00fcmer die Wohnung sp\u00e4ter an Dritte verkaufen will, \u00fcben Ehefrau wie Wohnungsmieter \u201eihr\u201c Vorkaufsrecht aus. Der Wohnungseigent\u00fcmer l\u00e4sst die Wohnung mit Genehmigung des Dritten an den Mieter auf, der Mieter wird als Eigent\u00fcmer im Wohnungsgrundbuch eingetragen. Das im Wohnungsgrundbuch eingetragene Vorkaufsrecht der Ehefrau wurde gel\u00f6scht. Hiergegen hat die Ehefrau Rechtsmittel eingelegt und die Eintragung eines gegen die L\u00f6schung gerichteten Widerspruchs beantragt.<\/p>\n\n\n\n
Mit seinem Beschluss stellt der BGH klar, dass die Voraussetzungen f\u00fcr eine L\u00f6schung des Vorkaufsrechts nicht vorlagen.<\/p>\n\n\n\n
Ob das Mietervorkaufsrecht generell Vorrang vor dinglichen Rechten hat, wie vielfach vertreten wird oder nur dann, wenn das dingliche Vorkaufsrecht bei Abschluss des Mietvertrags noch nicht vereinbart war, hat der BGH offengelassen. Ein dingliches Vorkaufsrecht hat jedenfalls dann Vorrang vor dem Mietervorkaufsrecht, wenn es von dem Eigent\u00fcmer zugunsten eines Familienangeh\u00f6rigen bestellt wurde. <\/strong>Aus \u00a7 577 Abs. 1 S. 2 BGB ergibt sich, dass ein \u201eVerkauf\u201c an einen Familienangeh\u00f6rigen das Vorkaufsrecht des Mieters sperrt. Zwar liegt in der Bestellung eines dinglichen Vorkaufsrechts an die Ehefrau kein Verkaufsfall, die in \u00a7 577 Abs. 1 S. 2 BGB zum Ausdruck kommende gesetzgeberische Wertungsentscheidung f\u00fchrt aber dazu, dass das von dem Vermieter zugunsten eines Familienangeh\u00f6rigen bestellte dingliche Vorkaufsrecht gegen\u00fcber der blo\u00df gesetzlichen Rechtsstellung des Mietervorkaufsrechts vorrangig ist.<\/p>\n\n\n\n Im Verkaufsfall wollte der Gesetzgeber Familienangeh\u00f6rige erkennbar gegen\u00fcber einem Mieter privilegieren. Dem w\u00fcrde es zuwiderlaufen, wenn der Mieter in dieser Konstellation die dingliche Rechtsstellung unterlaufen k\u00f6nnte. Es ist zu ber\u00fccksichtigen, dass der Mieter, wie der BGH zu Recht herausstellt, sein Vorkaufsrecht auch dann nicht wirksam aus\u00fcben k\u00f6nnte, wenn die Wohnung unmittelbar an einen Angeh\u00f6rigen verkauft w\u00fcrde. Damit kann ein Vorrang des dem Mieter zustehenden gesetzlichen Vorkaufsrechts vor dem einem Familienangeh\u00f6rigen einger\u00e4umten dinglichen Recht nur bei Rechtsmissbrauch, d. h. in Vereitelungsf\u00e4llen, in Betracht zu ziehen sein.<\/p>\n\n\n\n In der Praxis komplizierter d\u00fcrfte jedoch die Ermittlung des von \u00a7 577 Abs. 1 S. 2 BGB umfassten Personenkreises der Angeh\u00f6rigen sein, sowie etwa auch wenn sich \u2013 wie hier \u2013 die Frage stellt, ob eine (zwischenzeitlich) geschiedene Ehefrau (noch) zu diesem Kreis geh\u00f6rt.<\/p>\n\n\n\n Offen ist zudem weiterhin, in welchem Konkurrenzverh\u00e4ltnis Mietervorkaufsrecht und (anderen Personen als Angeh\u00f6rigen einger\u00e4umte) dingliche Vorkaufsrechte generell stehen.<\/p>\n\n\n\n Wird eine Wohnung nach Aufteilung ver\u00e4u\u00dfert und steht dem Mieter (m\u00f6glicherweise) ein Vorkaufsrecht nach \u00a7 577 BGB zu, kommt es nicht selten zu erheblichen Abwicklungsproblemen beim Kaufvertrag. Jedes Vorkaufsrecht \u2013 sei es das vereinbarte Vorkaufsrecht nach \u00a7 1094 BGB, sei es das Vorkaufsrecht nach \u00a7 577 BGB \u2013 bereitet Schwierigkeiten. Die Entscheidung des BGH belegt jedenfalls, dass mit der rechtsgesch\u00e4ftlichen Einr\u00e4umung dinglicher Vorkaufsrechte m\u00f6glichst Zur\u00fcckhaltung ge\u00fcbt werden sollte. Oft \u2013 auch hier scheint es so gewesen zu sein \u2013 wird das dingliche Vorkaufsrecht dem geschiedenen Ehepartner einger\u00e4umt, der im Rahmen der Verm\u00f6gensauseinandersetzung auf sein Miteigentum verzichtet hat, aber dem anderen, der die Wohnung allein \u00fcbernimmt, nicht traut und f\u00fcrchtet, ihm w\u00fcrde bei der gewinnbringenden Ver\u00e4u\u00dferung \u201esein Anteil\u201c vorenthalten. Die oft gew\u00fcnschte Einr\u00e4umung des Vorkaufsrechts an den geschiedenen Ehepartner ist jedenfalls nicht anzuraten, weil die damit verbundenen Probleme vielf\u00e4ltig sind, nicht nur wenn es um das Verh\u00e4ltnis zum Mietervorkaufsrecht geht.<\/p>\n\n\n\n \u00dcberhaupt sollte von der M\u00f6glichkeit zur Vereinbarung von Vorkaufsrechten nur zur\u00fcckhaltend Gebrauch gemacht werden. Immerhin ist bei rechtsgesch\u00e4ftlich einger\u00e4umtem Vorkaufsrecht \u2013 wenn die Beteiligten dazu bereit sind \u2013 bereits im Vorfeld des Verkaufs eine Kl\u00e4rung, vor allem ein Verzicht des Vorkaufsberechtigten m\u00f6glich. F\u00fcr das Mietervorkaufsrecht fehlt es an einer solchen M\u00f6glichkeit, insbesondere kann der Mieter vor Verkauf nach \u00fcberwiegender Auffassung wegen \u00a7 577 Abs. 5 BGB nicht vor Abschluss des Kaufvertrags auf das Vorkaufsrecht verzichten. F\u00fcr jeden K\u00e4ufer einer Wohnung ist ein dinglich wirkendes Vorkaufsrecht ein erheblicher Unsicherheitsfaktor, den er sich nicht selten gut bezahlen l\u00e4sst und der daher nach M\u00f6glichkeit (insbesondere bei rechtsgesch\u00e4ftlicher Begr\u00fcndung des Vorkaufsrechts) vermieden werden sollte.<\/p>\n\n\n\nPraxishinweis<\/h2>\n\n\n\n