Con el fin de orientar a nuestra clientela durante la contingencia que estamos viviendo debido a la pandemia mundial ocasionada por el \u201cSARS-CoV2\u201d o \u201cCOVID 19\u201d y su incidencia en el orden jur\u00eddico nacional, nos permitimos hacer algunos comentarios legales en torno a la materia del arrendamiento inmobiliario que, consideramos, pueden ser de utilidad para usted:<\/p>\n
Como es sabido, debido a la contingencia y las consecuentes determinaciones que dictadas por las Autoridades Sanitarias, tanto el Poder Judicial de la Federaci\u00f3n como los Poderes Judiciales de los estados han emitido diversos acuerdos en los que ordenan la suspensi\u00f3n de la funci\u00f3n jurisdiccional, limit\u00e1ndose a ciertas materias que, por su sensibilidad[1]<\/a>, no dejar\u00e1n de operar.<\/p>\n Al respecto, la Suprema Corte de Justicia de la Naci\u00f3n y los Tribunales Superiores de Justicia de los Estados han determinado que la prestaci\u00f3n del servicio de administraci\u00f3n de justicia no se reanudar\u00e1 sino hasta el d\u00eda 1 de junio, lo anterior, sin perjuicio de que por determinaci\u00f3n de las Autoridades Sanitarias dicho plazo de suspensi\u00f3n se pueda llegar a ampliar.<\/p>\n Entendemos que hay arrendamiento cuando las dos partes contratantes se obligan rec\u00edprocamente, una, a conceder el uso o goce temporal de un bien y, la otra, a pagar por ese uso o goce un precio cierto.<\/p>\n Cuando el uso o goce temporal se otorga para bienes inmuebles, estaremos en presencia del arrendamiento inmobiliario, cuyas normas conforme al C\u00f3digo Civil, son de orden p\u00fablico, es decir, irrenunciables.<\/p>\n Por lo que toca al contrato de arrendamiento, como en todo acuerdo de voluntades, su validez y cumplimiento no puede quedar al arbitrio de uno de los contratantes, es decir, los contratos est\u00e1n hechos para cumplirse, con las excepciones que se exponen a continuaci\u00f3n en el inciso de \u201cConsideraciones legales\u201d.<\/p>\n Ante la problem\u00e1tica derivada de la contingencia, se avizoran riesgos para arrendatarios y arrendadores que van desde la imposibilidad de pagar rentas; la restricci\u00f3n de usar los inmuebles arrendados por tratarse de locales comerciales, cuyas actividades han sido determinadas por las Autoridades Sanitarias como no esenciales[2]<\/a>,; hasta la afectaci\u00f3n en arrendadores por la falta de pagos de rentas.<\/p>\n La contingencia por la que atravesamos es un caso fortuito o de fuerza mayor, que implica una excluyente de responsabilidad, es decir, nadie, por ley, est\u00e1 obligado ante eventos imprevisibles o inevitables, como el caso de la crisis en comento, sino cuando se ha dado causa o contribuido a \u00e9l o cuando se ha aceptado expresamente tal responsabilidad.<\/p>\n En otras palabras, si una persona se ve impedida para cumplir con una obligaci\u00f3n contractual debido a la presentaci\u00f3n de un acontecimiento como desastres naturales, epidemias, pandemias y ello, le impide cumplir con una obligaci\u00f3n a su cargo, dicho evento podr\u00e1 ser esgrimido como una defensa en juicio, si previamente no es posible llegar a un entendimiento o una negociaci\u00f3n con la parte acreedora.<\/p>\n Espec\u00edficamente, en cuanto al contrato de arrendamiento, vale la pena apuntar que el art\u00edculo 2431 del C\u00f3digo Civil para la Ciudad de M\u00e9xico establece que, si por caso fortuito o fuerza mayor se impide totalmente al arrendatario el uso del bien arrendado, no se causar\u00e1 renta mientras dure el impedimento y, si tal impedimento, dura m\u00e1s de dos meses, el arrendatario podr\u00e1 pedir la rescisi\u00f3n del contrato.<\/p>\n Ahora bien, conforme al art\u00edculo 2432 del c\u00f3digo invocado, si s\u00f3lo se impide en parte el uso del bien arrendado, podr\u00e1 el arrendatario pedir la reducci\u00f3n parcial de la renta, a juicio de peritos, a no ser que las partes opten por la rescisi\u00f3n del contrato, para el caso de que el impedimento dure m\u00e1s de dos meses.<\/p>\n Conforme a los art\u00edculos comentados, el legislador previene una soluci\u00f3n pr\u00e1ctica a una hip\u00f3tesis que, como apreciamos hoy en d\u00eda, es susceptible de presentarse.<\/p>\n No obstante lo anterior, \u00bfQu\u00e9 procede legalmente cuando un arrendatario, aun y cuando ocupa un inmueble comercial que no ha sido afectado por las restricciones impuestas por la autoridad de salud ve mermados sus ingresos por las restricciones de movilidad?<\/p>\n Ha sido una constante en este periodo saber de negocios que, debido a la baja circulaci\u00f3n de personas en la calle, ha perdido a un importante n\u00famero de clientes con la consecuente disminuci\u00f3n de sus ingresos.<\/p>\n Si bien, un arrendador intransigente podr\u00eda sostener que al no hab\u00e9rsele impedido el uso del inmueble a su arrendatario, \u00e9ste se encuentra obligado a realizar el pago de la renta correspondiente, es indudable que estamos ante un fen\u00f3meno imprevisible que tiende a alterar y volver m\u00e1s onerosas las condiciones contractuales en perjuicio de la parte arrendataria, por lo que consideramos, esta podr\u00eda intentar la acci\u00f3n legal tendiente a recuperar el equilibrio entre las obligaciones conforme al procedimiento se\u00f1alado en el articulo 1796-Bis del C\u00f3digo Civil para la CDMX, sobre la base que, la solicitud de modificaci\u00f3n contractual, no confiere al solicitante el derecho de suspender unilateralmente el cumplimiento del contrato.<\/p>\n Es de apuntar que la referida solicitud de modificaci\u00f3n contractual, deber\u00e1 ejercitarse en un t\u00e9rmino de treinta d\u00edas a trav\u00e9s de una solicitud a la parte acreedora y, de no llegarse a un acuerdo, dentro de los treinta d\u00edas siguientes, el solicitante tiene derecho a presentarse ante un juez civil para que dirima la controversia, sobre la base de ser procedente la acci\u00f3n, la parte demandada podr\u00e1 escoger entre i) la modificaci\u00f3n de las obligaciones, con el fin de restablecer el equilibrio original del contrato seg\u00fan lo determine el juez o ii) la terminaci\u00f3n del contrato. Los efectos de la resoluci\u00f3n que dicte el juez no aplican a prestaciones adeudadas antes de la presentaci\u00f3n del evento extraordinario, ni tampoco proceder\u00e1n si el perjudicado estuviera en mora o actuase con dolo.<\/p>\n Otro escenario que en la pr\u00e1ctica se da con relativa frecuencia, es el de los contratos de arrendamiento cuyas rentas se fijan en moneda extranjera (normalmente d\u00f3lares americanos), en este supuesto y ante las afectaciones cambiarias que sufre nuestra moneda, detectamos la posibilidad de invocar igualmente este tipo de acciones tendientes a recobrar el equilibrio de las estipulaciones contractuales.<\/p>\n Recomendaciones Finales<\/strong><\/p>\n Las excluyentes de responsabilidad basadas en el caso fortuito o la fuerza mayor, as\u00ed como la acci\u00f3n legal de recuperaci\u00f3n del equilibrio en las obligaciones contractuales, particularmente en el arrendamiento, constituyen argumentos que son susceptibles de hacerse valer a trav\u00e9s de las v\u00edas legales o procesales correspondientes o en una negociaci\u00f3n de buena fe entre contratantes, no obstante, antes de tomar una decisi\u00f3n \u201ccontenciosa\u201d les invitamos a reflexionar sobre las ventajas que ofrece someterse a una conciliaci\u00f3n en que ambas partes, haci\u00e9ndose concesiones rec\u00edprocas, prevengan un litigio.<\/p>\n En los tiempos que corren, la solidaridad debe de ser lo que debe prevalecer en las relaciones humanas.<\/p>\n Emilio Rom\u00e1n Zavaleta<\/strong><\/p>\n Auren M\u00e9xico<\/strong> – Abogados<\/strong><\/p>\n [1]<\/a> Tal es el caso de asuntos relativos a la violencia familiar o consignaci\u00f3n de alimentos.<\/p>\n [2]<\/a> V\u00e9ase el Acuerdo\u00a0por el que se establecen acciones extraordinarias para atender la emergencia sanitaria generada por el\u00a0virus SARS-CoV2 en el Diario Oficial de la Federaci\u00f3n del 31\/03\/2020. www.dof.gob.mx<\/a><\/a><\/p>\n <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Con el fin de orientar a nuestra clientela durante la contingencia que estamos viviendo debido a la pandemia mundial ocasionada por el \u201cSARS-CoV2\u201d o \u201cCOVID 19\u201d y su incidencia en […]<\/p>\n","protected":false},"featured_media":4911,"template":"","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"blog-category":[],"class_list":["post-4910","blog","type-blog","status-publish","has-post-thumbnail","hentry"],"acf":[],"yoast_head":"\n\n
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