El complejo inmobiliario privado es aquella situación jurídica por la que se organiza la titularidad de un inmueble, cuya realidad física excede de la simple edificación por pisos en régimen de horizontalidad. El nacimiento de esta situación jurídica exige una declaración de voluntad negocial del titular o titulares del inmueble que organicen, dentro de los límites legales, los elementos y el régimen de gobierno de la comunidad de propietarios. Su existencia y funcionamiento exige la inscripción en el Registro de la Propiedad con el carácter de cuasiconstitutiva.
La figura del complejo inmobiliario es todavía escasa y ha nacido como consecuencia de la proliferación de construcciones complejas, sobre todo en régimen de edificación abierta. Sin embargo, la evolución de la técnica constructiva y del diseño urbano plasmado en la normativa de los Planes Generales, llevará inevitablemente a una proliferación de estos supuestos. Se trata, en definitiva, de una rama del Derecho todavía poco estudiada, a pesar de que las necesidades constructivas y la necesaria adaptación del elemento inmobiliario a las necesidades de cada cliente, hacen cada vez más conveniente un régimen de precisión jurídica suficiente.
La incidencia de los usos sobre el suelo, sobre todo cuando estos son compartidos, exige inevitablemente la regulación específica de cada supuesto. Esto hace que el encargo de formalización de complejos inmobiliarios exija un estudio profesional compartido entre los juristas dedicados a dicha organización jurídica, y los técnicos que diseñan y redactan los planes urbanísticos con sus respectivas normas.
CARACTERÍSTICAS Y CLASES DE COMPLEJO INMOBILIARIO.
1.- Objeto. El complejo inmobiliario privado puede constituirse:
a.- Sobre una sola finca perfectamente delimitada.
b.- Sobre varias fincas distintas carentes de edificación y colindantes
c.- Sobre varias fincas carentes de edificación y no colindantes.
d.- Sobre varias fincas algunas de las cuales se encuentra ya edificada en varios pisos distintos de forma que es necesaria la constitución de régimen de propiedad horizontal.
En cuanto a las formas de organización del complejo, puede ser un complejo inmobiliario simple, o un complejo inmobiliario comprensivo de varias comunidades. Dentro de estas subcomunidades puede darse el caso de que recaiga sobre suelo sin edificar, por lo que habrá de ser definido como una finca especial del complejo, o sobre suelo ya edificado.
En conclusión, el complejo inmobiliario ofrece una solución jurídica precisa y múltiple para una realidad urbanística e inmobiliaria cada vez más cambiante, que requiere un esfuerzo de adaptación y estudio continuado. En próximos artículos analizaremos los diferentes modelos de título constitutivo de los complejos, según su objeto, el desarrollo de sus reglas estatutarias, y el alcance de la necesaria autorización administrativa para su constitución.
Juan Arnaiz Ramos, Asociado – Abogado Auren Vigo
Derecho Administrativo, Urbanístico e Inmobiliario