מבוא

אחת מהחדשות המסעירות בקשר לשינויים ותוספות בחוקי המס שעברו לפני כמה ימים, מתייחסת להשכרת דירות מגורים. המטרה הייתה לתקן עיוות מקומם, אך חשוב להבין על מי זה חל ולמי זה מתאים כדי לא לצאת דווקא ניזוקים מהחידוש שבא להיטיב.

העיוות

כולנו מכירים את התופעה לפיה בעלים של דירת מגורים מחליט להשכיר אותה, ובמקביל שוכר דירה אחרת. הסיבות לכך רבות ומגוונות (החלפת אזור מגורים, מעבר לבית יותר גדול וכו'), אבל אינן רלוונטיות לעניין השינוי החדש בחוק. עקב העיוות בחוקים נוצר מצב שעל דמי השכירות שאותו בעל דירה מקבל הוא צריך לדווח ולשלם מס הכנסה (אלא אם הסכום נמוך ופטור), ואילו בהוצאה שיש לו בשכירת הבית האחר, אין שום התחשבות. הכנסה חייבת במס מחד והוצאה שכנגד מאידך שאינה מוכרת יוצרים עיוות בלתי נסבל מבחינה כלכלית.

התיקון

נבהיר כי התיקון הוא למעשה תוספת לחוקים וההוראות הקיימות ולא משנה או מבטל הוראות שאנו מכירים בקשר למיסוי הכנסות מהשכרת דירות מגורים. לכן, 3 המסלולים למיסוי השכרת דירות מגורים (פטור מלא או חלקי, 10% ודיווח מלא) נותרו ללא כל שינוי. החקיקה המתייחסת לתיקון העיוות שתואר לעיל באה בדרך של תוספת תת סעיף חדש לסעיף 122 לפקודת מס הכנסה. מעצם העובדה שההטבה נכללה כתת סעיף בסעיף המסדיר מסלול מיסוי של 10% על השכרת דירות מגורים, אנו למדים שמי שינצל את ההטבה ותישאר לו יתרה חייבת במס, יהיה חייב לשלם עליה 10% ללא אפשרות לבחור מסלולי מיסוי אחרים שעומדים לרשות משכירי דירות.

סעיף 122(ו) לפקודת מס הכנסה– לאחר כל ההקדמה להלן התנאים וההנחיות שמביאה ההוראה החדשה:

1. למשכיר הנכס יש רק דירת מגורים אחת בבעלותו.
2. הדירה שהמשכיר שוכר במקביל משמשת למגוריו.
3. אפשר לקזז גם תשלום לדיור מוגן או למוסד גריאטרי.
4. הקיזוז מוגבל ל- 90,000 ₪ לשנה עבור על המשפחה הגרעינית (בני זוג וילדים עד 18).
5. כאשר עוברים את המגבלה הנ"ל, היתרה תהיה חייבת במס של 10%.
6. לא ניתן להנות מהקיזוז כששוכרים דירה מאדם שהוא קרוב משפחה.
7. תשלום דמי השכירות לא נדרש כהוצאה בדיווח ההכנסות של אף אדם.

 

נקודות למחשבה

אז האם ההטבה תמיד כדאית? כנראה שלא, ולהלן סיבות אפשריות לכך:

• א. על היתרה החייבת במס, ככל שיש כזו, חייבים לשלם 10% כאשר יתכן שבהתחשב בנתונים אישיים של אותו אדם (גיל, הכנסות אחרות וכו') הוא יכול לשלם פחות מס או לא לשלם בכלל.
• ב. רבים משתמשים באחד מחדרי הבית כחדר עבודה, בעיקר מאז מגפת הקורונה. אם הם עצמאים ומגישים דו"חות שנתיים, הם יכולים (באופן יחסי) לקזז מההכנסות שלהם חלק מהוצאות הבית כיחס חדר העבודה לכלל הבית. בהפעלת מסלול הטבה זה, אין אפשרות לקזז אף הוצאה (גם לא הוצאת פחת). לכן יתכן שמסלול דיווח ומיסוי שונה מההטבה החדשה יוביל לתוצאת מס עדיפה מאשר המסלול החדש בסעיף 122(ו) לפקודה.

לסיכום

• סעיף 122(ו) מהווה בשורה טובה ותיקון עיוות למשכירי דירות רבים בארץ שיכולים סוף סוף לקזז הוצאות שכירות כנגד הכנסות השכרה.
• ההטבה חלה רק על בעלי נכס יחיד וצורפו לה הגבלות רבות נוספות.
• גם מי שעומד בתנאיי ההטבה החדשה, חייב לבחון אם היא אכן מיטיבה איתו יחסית לאפשרויות האחרות העומדות לרשותו.

ולסיום, העצה הקבועה- ענייני מיסוי מחייבים התייעצות עם איש מקצוע, ורצוי לפני שנוקטים בפעולה כלשהי.

 

 

משה (מוש) גבע, עו"ד

שותף משפט ומיסוי בפירמת הייעוץ הבינלאומיתAUREN  בישראל.

Moshe.Geva@auren.co.il 

 

 

למאמרים נוספים:

ספרד מעודדת חברות סטארט-אפ באמצעות שורה של הטבות

שינוי חקיקה חדש, אלו עסקים נמצאים על הכוונת של רשות המיסים?

פריסת מס – כך תצילו את הכסף שלכם!