Nueva norma para arrendamientos

19/03/2019

Con motivo de la emisión de la “IFRS 16 Arrendamientos” y de la “NIF D-5 Arrendamientos”, es importante reconocer que en muchas empresas arrendatarias el tratamiento contable de los arrendamientos se modificará de forma importante; también en algunos casos para arrendadoras. Es por ello por lo que, en los siguientes párrafos, reflexionaremos acerca de las consideraciones que las empresas habrán de hacer para ajustar sus estados financieros y que respondan a los cambios en “Arrendamientos” aplicables.

Antecedentes:

La “IFRS 16 Arrendamientos” entró en vigor el 1 de enero de 2019, con opción a ser adoptada de manera anticipada, las compañías deben analizar sus contratos de arrendamientos y efectuar estimaciones que deberán ser objeto de actualización bajo esta norma. También deberán revisar otros contratos que pudieran tener implícito un arrendamiento, como servicios contratados altamente dependientes de uno o varios activos.

 Por otro lado, en septiembre de 2017 se sometió a auscultación la nueva “NIF D-5 Arrendamientos”. Se emitió en el 2018 y entró en vigor a partir de enero 2019. Esta norma se emite para converger con la IFRS 16 mencionada en el párrafo anterior, por tanto, los cambios que hoy conocemos y que son aplicables a compañías que reportan bajo IFRS, eventualmente serán también aplicables para el resto de las compañías que reporta su información financiera bajo Normas de Información Financiera.

En resumen:

  • Se aprobó la NIF D-5 en noviembre 2017
  • Reemplaza el Boletín D-5
  • Modificaciones importantes contabilidad de Arrendatarios
  • Pocos cambios para arrendadores
  •  Entró en vigor en enero de 2019

Debe resaltarse que la aplicación de la norma requiere de grande juicio profesional para interpretar contratos y caracterizarlos o no como arrendamiento a la luz de las disposiciones de la norma. Es necesario también entendimiento de conceptos financieros para su correcta aplicación.

Principales definiciones:

“Arrendamiento” es un acuerdo en el que el arrendador conviene con el arrendatario en percibir una suma de dinero, única o en serie de pagos, por cederle el derecho a usar un activo durante un tiempo determinado. 

“Arrendamiento financiero” o “capitalizable” es el alquiler en el que se transfieren sustancialmente todos los riesgos y ventajas inherentes a la propiedad del activo y su titularidad puede o no ser eventualmente transferida. 

La NIF D-5 define el arrendamiento con base en quién controla el activo, de forma tal que algunos contratos que actualmente no se consideran “Arrendamiento” pueden clasificarse como tal si se identifica que el arrendatario tiene control sobre el activo en un periodo específico de tiempo, debiendo reconocerse en el estado de situación financiera.

Principales Cambios:

Conforme al Boletín D-5, los arrendatarios se distinguen entre arrendamientos operativos y financieros o capitalizables, estos últimos se registraban en el estado de situación financiera como si el activo se hubiera comprado. La NIF D-5 elimina esta distinción y requiere al arrendatario que todos los arrendamientos, independientemente del tipo que se trate, se registren dentro del estado de situación financiera. La forma de registro la define desde el principio básico. Un Arrendatario debe reconocer un activo y un pasivo. Un activo por el derecho de uso (DDU) de un activo subyacente al contrato (explícito o implícito). Un pasivo por arrendamiento por la obligación de efectuar pagos por arrendamiento.

Para la implementación de la NIF D-5 se puede optar por su aplicación a los nuevos contratos a partir de su vigencia, o todos los contratos. En este último caso, el reconocimiento puede ser retrospectivo o en su totalidad al momento de la aplicación inicial.

 Valuación inicial

 El pasivo es equivalente al valor presente de las rentas más el monto de pago al final del arrendamiento (en caso de ser arrendamiento financiero).

 El activo inicial es equivalente al pasivo al inicio del arrendamiento, que será amortizado junto con los intereses correspondientes durante la vigencia del “Arrendamiento”. 

El efecto en resultados incluye la depreciación más intereses

Hasta aquí, el proceso es aplicar matemáticas financieras a los valores de los contratos. Se ha mencionado que además de los contratos de arrendamiento, el arrendatario debe dar el mismo tratamiento a los contratos que implícitamente tienen un activo en arrendamiento con lo que debe identificarse qué contratos están en este supuesto. Para este fin, proponemos aplicar un árbol de decisiones como se muestra en la imagen 1.

Excepciones

Existen dos condiciones en las que los arrendatarios no tienen obligación de registrar como se ha descrito, en el caso de activos de bajo valor y por contratos de corto plazo. Bajo valor es una medición distinta para cada empresa pues de define en función de la situación financiera de cada empresa; por ejemplo, los valores relativos de una constructora de infraestructura son muy grandes en comparación con una constructora mediana de casa habitación. el juicio profesional debe prevalecer. Los contratos de corto plazo, es decir menores a doce meses, pueden exceptuarse de cumplir con lo que indica la norma, sin embargo, el juicio profesional debe prevalecer pues, es posible que un arrendamiento fuera muy relevante en su monto y merezca registro aun siendo de corto plazo.

Conclusiones: 

Los cambios en las normas de “Arrendamiento” tienen implicación en áreas muy sensibles de los negocios, por ejemplo, finanzas y operaciones. La aplicación de la nueva norma implica revisión de contratos, identificación de activos implícitos en arrendamiento, para algunas empresas adaptar sistemas de cómputo y procesos de trabajo para identificar y monitorear los “Arrendamientos”. Luego de la aplicación de la norma, los indicadores financieros de la empresa se verán afectados, por ejemplo, razones financieras y metas de la administración, capacidad para pago de dividendos y otros requerimientos de capital, por lo que debe revisarse si estos cambios tendrán implicaciones ante posibles compromisos contractuales como frecuentemente requieren los bancos,

Es recomendable consultar expertos para la implementación de la norma “Arrendamientos” de distintos tipos de activos, que pueden o no incluir servicios dentro de los mismos contratos. Es necesario conocimiento legal de negocios contable y financiero.

Oscar Polin Hinojosa – Socio de Auren México

Abraham Arcos Cordera –  Socio de Auren México

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