Philipp Link (Philipp.Link@rtg-auren.de), Bachelor of Law
Zwischen dem 01.07. und 31.10.2022 müssen alle Eigentümer von Grundbesitz im Zuge der Grundsteuerreform elektronische Feststellungserklärungen abgeben, sodass die rund 36 Millionen Grundstücke in Deutschland neu bewertet werden können. Auch gemeinnützige Organisationen wie Vereine, Stiftungen oder gGmbHs sind hiervon betroffen, für die es jedoch hinsichtlich der Grundsteuerbefreiungen einige Besonderheiten zu beachten gilt.
Für gemeinnützige und mildtätige Organisationen kommt grundsätzlich eine Steuerbefreiung in Betracht, über die das Lagefinanzamt entscheidet, bei dem die Feststellungserklärung einzureichen ist. Voraussetzung für die Steuerbefreiung ist, dass einerseits der rechtliche bzw. wirtschaftliche Eigentümer des Grundstücks als gemeinnützig oder mildtätig anerkannt wurde (subjektive Voraussetzung) und dass andererseits das Grundstück auch für gemeinnützige oder mildtätige Zwecke („steuerbegünstigte Zwecke“) verwendet wird (objektive Voraussetzung). Eine Befreiung ist daher nur für Grundstücksnutzungen im Rahmen des ideellen Bereichs und des Zweckbetriebs möglich, nicht jedoch für eine Nutzung im Rahmen der Vermögensverwaltung oder eines wirtschaftlichen Geschäftsbetriebs.
In der Praxis liegt jedoch häufig der Fall vor, dass beispielsweise ein Vereinsheim für den ideellen Bereich, den Zweckbetrieb und einen wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb genutzt wird. Damit liegt eine gemischte Nutzung vor. Hierfür sieht das Gesetz eine anteilige Steuerbefreiung für die steuerbegünstigt verwendeten Räume vor. Dafür ist das Gebäude oder Grundstück bis zur kleinsten abtrennbaren Raumeinheit aufzuteilen und der jeweiligen Nutzungsart direkt zuzuordnen. Dies kann gegenüber dem Finanzamt unter anderem durch einen Grundriss oder Raumplan des Gebäudes und der Markierung der jeweiligen Nutzungsart darin nachgewiesen werden.
Falls ein Grundstück oder einzelne Räume gemischt genutzt werden und eine direkte Aufteilung daher nicht möglich ist, kann ein prozentualer Aufteilungsschlüssel für das Verhältnis der Nutzungen festgelegt werden. Da es keine gesetzliche Regelung für den Aufteilungsschlüssel gibt, können als Maßstab die erzielten Umsätze, die Anzahl der Nutzer oder die zeitliche Benutzung gewählt werden. Die Steuerbefreiung wird bei der prozentualen Aufteilung aber nur dann gewährt, wenn die gemeinnützige Nutzung überwiegt, also mehr als 50 % beträgt. Sollten sich die Verhältnisse der Nutzung nach Abgabe der Feststellungserklärung ändern, ist dies dem Finanzamt innerhalb von drei Monaten anzuzeigen.
Sofern ein Grundstück von einer gemeinnützigen Organisation an einen Dritten vermietet oder unentgeltlich überlassen wird, ist die Nutzung dem Bereich der Vermögensverwaltung zuzuordnen, sodass die Steuerbefreiung ausgeschlossen ist. Eine Ausnahme gilt, wenn der Dritte ebenfalls die Voraussetzungen der Steuerbefreiung erfüllt (gemeinnützige Anerkennung und Nutzung für gemeinnützige Zwecke).
Bei der Nutzung von Wohnungen ist eine Steuerbefreiung normalerweise ausgeschlossen, selbst wenn diese für gemeinnützige Zwecke verwendet wird. Nur in wenigen Ausnahmefällen (z. B. Wohnräume in Schülerheimen) wird eine Steuerbefreiung gewährt.
Die Steuerbefreiungen haben sich durch die Grundsteuerreform nicht verändert. In der Vergangenheit haben viele Organisationen mangels Kenntnis eine Grundsteuerbefreiung nicht in Anspruch genommen. Da sich gemeinnützige Organisationen mit Grundbesitz jedoch im Zuge der Feststellungserklärung mit dieser Thematik auseinandersetzen müssen, lohnt sich ein Blick auf die Möglichkeiten der Steuerbefreiung, um eventuell künftig Grundsteuer zu sparen.
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