Como es sabido, a partir de la promulgación de la Ley Nº 18.795 se declaró de interés nacional la mejora de las condiciones de acceso a la vivienda de interés social, facultándose al Poder Ejecutivo a otorgar una serie de beneficios tributarios a los proyectos declarados promovidos, como forma de incentivar la inversión del sector privado en esta rama de actividad.

Por medio del Decreto Nº 355/011 se concedieron entre otros, los siguientes beneficios a este tipo de emprendimientos, sujetos al cumplimiento de una serie de condiciones detalladas en la normativa citada:

– Exoneración del IVA correspondiente a la primera enajenación de las viviendas.

– Exoneración de IRAE sobre las rentas derivadas de la primera enajenación de las viviendas.

– Exoneración del Impuesto al Patrimonio (IP) de las obras en construcción, así como de las viviendas terminadas cuyo destino sea la enajenación o arrendamiento.

CONSULTA Nº 5.873

Una sociedad anónima amparada a los beneficios recién comentados consulta el tratamiento tributario que corresponde otorgar a una venta que se realiza con posterioridad a una rescisión de una promesa de compraventa de una unidad, la cual se inscribió debidamente, pero sin haberse realizado la entrega de la misma. Es decir que el contribuyente lo que consulta es si al momento de enajenar nuevamente esa unidad, la misma será considerada como una “primera” enajenación a efectos de ampararse a los beneficios otorgados por la normativa vigente.

LA OPINION DE DGI

En lo que respecta al IVA, el hecho generador del impuesto correspondiente a la primera enajenación de inmuebles se configura con la transferencia de la posesión al adquirente de la unidad (artículo 33 del Decreto Nº 207/007), por lo que al momento de la firma del compromiso de compraventa que posteriormente se rescindió, al no haber operado la entrega del bien no se configuró el hecho generador del impuesto, operando por tanto la exoneración al momento de su efectiva tradición, la cual operará en la posterior enajenación del inmueble. Es decir que en este caso la DGI entiende que la primera enajenación se considerará configurada cuando se efectúe la transferencia de la unidad y no antes.

 En lo que respecta al IRAE, la conclusión a la que arriba la DGI es diferente, ya que asimila la rescisión del compromiso de compraventa a una devolución de un bien de cambio, en la medida que los inmuebles prometidos en venta por la empresa constructora pasaron nuevamente a propiedad del enajenante. Se entiende por tanto que el documento otorgado en primera instancia desplegó todos los efectos jurídicos de una enajenación, por lo que se configuró el hecho generador del impuesto y operó la exoneración. Por ende, la posterior promesa de compraventa de la unidad será considerada como una “segunda” enajenación, encontrándose gravada por IRAE.

Finalmente, y en lo que refiere al IP, la exoneración será aplicable sobre las obras en construcción o las viviendas terminadas de interés social al cierre de cada ejercicio, por el período y bajo las condiciones exigidas por el Decreto Nº 355/011.

COMENTARIOS FINALES

En opinión de la DGI, y efectuando una interpretación literal de la norma, las enajenaciones de inmuebles que cuenten con proyectos de interés social declarados promovidos, que se encuentren en poder de la empresa constructora como consecuencia de una rescisión de un contrato de compraventa anterior, se encontrarán exentas de IVA pero no así de IRAE, en el entendido que a efectos de este último impuesto se está ante una “segunda” enajenación, no cumpliendo por tanto con el requisito exigido por la norma reglamentaria.

Si bien la rescisión de un contrato de compraventa de un inmueble es por lo general un hecho extraordinario y ajeno a la voluntad de las partes, ante la respuesta dada por la DGI, en la medida de lo posible se deberá estar atento de no escriturar hasta tanto se tenga una razonable certeza sobre la viabilidad de la transacción, ya que en caso de una “devolución” –así asimila la DGI a la rescisión del contrato original-, la posterior venta de la unidad se encontrará gravada por IRAE.