La Cámara de Diputados dio media sanción a la creación del ICIR (Impuesto a la Concentración de Inmuebles Rurales) que grava la tenencia de tierra por encima de las 2.000 hás. CONEAT 100; 1 há. por encima de este piso y las 2001 quedarán alcanzadas (ver esta misma página del 26/8/2011).

Pero este proyecto está dividido en dos. Por un lado está el ICIR, al que se ha dado amplia difusión. Pero contiene otra disposición que resulta tanto o más perniciosa que la anterior, pero a la que se ha prestado, increíblemente, muchísima menos atención y es la que tiene que ver con la eliminación de la posibilidad de optar por un ficto en el caso de enajenación de inmuebles rurales adquiridos antes del 30/6/2007.

Antes de la Reforma Tributaria la venta de campos no estaba alcanzada con impuesto a la renta, fuera el dueño persona física o sociedad (tampoco lo estaba la venta de inmuebles urbanos por personas, no existía el IRPF). La introducción de un gravamen a la venta de tierra trajo consigo la necesidad de un atenuante: el ficto. Es así que en la venta que realiza una sociedad se puede optar por un ficto del 6% del precio de venta sobre el que aplicar la alícuota del IRAE (25%), lo que da un 1,5% (sobre este mismo 6% hay que aplicar el 7% a la distribución de dividendos: 7% x 6% = 0,42%, por lo que tenemos en definitiva un 1,92% del precio de venta). Si quien vende es una PF entonces el ficto es el 15% al que se le aplica el 12% de IRPF arribando a un 1,8% del precio de venta.

¿Qué cambia?

Se permite optar por el ficto que vimos pero hasta el “valor en plaza” al 30/06/2007. El valor en plaza al 30/6/2007 se determina “llevando para atrás” el valor de la transacción usando el “Índice Medio del Incremento de los Precios de Venta de los Inmuebles Rurales”. A partir de ese valor (ajustado por IPC o IPPN según corresponda) y hasta el precio de venta, se aplicará la tasa correspondiente (25% ó 12%) sobre la totalidad del incremento de precio.

¿Qué hacer?

Actuar. Y pronto.

Por suerte lo que aprobó diputados contiene una disposición que dice que esto afecta a las ventas realizadas luego del 1/1/2012, por lo que hasta fin de año hay tiempo para hacer “algo”.

Lo que hay que hacer es una “transacción” en la que se actualice el valor, aprovechando la última oportunidad de utilizar el ficto.

El inmueble puede estar hoy en cabeza de PF o de una sociedad. Si está en una sociedad, entonces puede pasarse a otra (con la precaución de que socios y directores sean diferentes) o a una PF. Pero si está en PF, no es posible “pasarlo” a una sociedad por el tema de la regla candado (cuando venda la sociedad, sólo podrá deducir el 48% del costo; es peor el remedio que la enfermedad).

Colonización

Ahora bien, hay que tener muy en cuenta que todos los campos por encima de 500 hás. CONEAT 100 deben ser ofrecidos a Colonización quien tiene el “first refusal”.

De modo que el poner un precio elevado (presumiblemente algo superior al valor de mercado actual) tiene un doble propósito en realidad. Por un lado desincentivar a Colonización. Por otro, actualizar el costo del campo ahora aprovechando la última oportunidad que tenemos para liquidar por ficto, evitando (o disminuyendo) pagar impuesto en el día de mañana cuando efectivamente se venda.

Costos

Evitar males mayores en el futuro puede salir hoy una fortuna. En efecto, al propio impuesto a la renta hay que agregar los costos y gastos propios de una operación de este tipo (ITP -2% y 2%-, Honorarios Notariales, etc.).

Hay que hacer las cuentas de cuánto es la “inversión” ahora y cuantificar el “retorno” después (en términos de ahorro de impuesto a la renta en el futuro cuando se venda realmente).

Colofón

Formalmente no es una norma retroactiva, pero sin dudas que constituye un cambio demasiado importante en las reglas de juego como para no alterar el humor del inversor.

Cuesta creer lo poco que se ha hablado del tema. Nosotros pensamos que los que tienen tierra comprada antes del 30/6/2007 o bien no se han enterado, o bien piensan que no venderán nunca (ellos, pero… ¿y sus hijos?).

Un inversor ante todo esto de tener que hacer una transacción ahora, a las apuradas, exclamó: “tal vez debamos vender, vender realmente, más si se tiene en cuenta que las cosas se seguirán complicando como se han venido complicando hasta ahora”.