Im Zuge der Grundsteuerreform müssen alle Eigentümer von Immobilien und Erbbaurechten Feststellungserklärungen abgeben. Das gilt auch für gemeinnützige Einrichtungen. Wegen der für sieteilweise geltenden Steuerbefreiungen müssen sie aber Besonderheiten beachten. Wir klären Sie auf und unterstützen Sie mit Hinweisen, wie Sie das Formular bis verlängerten Abgabefrist, dem 31.01.2023, ausfüllen.
Nachdem das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) die Vorschriften zur Einheitsbewertung für die Bemessung der Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt hatte, hat der Gesetzgeber eine Neubewertung auf den 01.01.2022 beschlossen. Die Feststellungserklärung dafür müssen alle Eigentümer und Erbbauberechtigten bis zum 31.01.2023 abgeben. Das gilt auch, wenn eine Steuerbefreiung besteht. Auch steuerbegünstigte Körperschaften (also solche mit gemeinnützigen, mildtätigen oder kirchlichen Zwecken) sind zur Abgabe verpflichtet.
Praxistipp: Teilweise haben die Länder Fristverlängerungen bei Steuerbefreiung verkündet. Die bayerische Finanzverwaltung z. B. hat die Frist für Eigentümer, die bisher vollständig von der Grundsteuer befreit waren, bis zum 31.03.2022 verlängert (LfSt Bayern, Schreiben 10.05.2022, Az. G 2163.1.1-1/22 St35).
Die Feststellung der neuen Grundsteuerwerte sämtlicher wirtschaftlicher Einheiten soll bis zum31.12.2024 abgeschlossen sein. Auf deren Grundlage sollen dann die neuen Grundsteuerbescheideerlassen werden. Ab dem 01.01.2025 gilt dann die Grundsteuer in Höhe der erfolgten Neufestsetzung.
Besteuerungsgrundlage sind die Einheitswerte der Grundstücke oder Grundstücksteile. Wie bei derGewerbesteuer wird die Besteuerungsgrundlage bei der Grundsteuer durch Anwendung einer Messzahl als Steuermessbetrag ermittelt. Der Grundsteuermessbetrag wird vom Finanzamt in einem Grundsteuer-messbescheid, der den festgesetzten Grundsteuermessbetrag enthält, dem Steuerzahler und der hebeberechtigten Gemeinde zugestellt. Die Gemeinde erteilt auf dieser Grundlage den eigentlichen Grundsteuerbescheid. Die Höhe der Grundsteuer richtet sich dabei nach dem jeweiligen Hebesatz der Gemeinde. Die Regelungen im Einzelnen sind von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich, da die Bundesregelung nicht überall oder nur abgewandelt in das Landesrecht übernommen wurde.
Von der Grundsteuer befreit ist der Grundbesitz von Einrichtungen, die der Satzung und ihrer tatsächlichen Geschäftsführung nach ausschließlich und unmittelbar gemeinnützigen oder mildtätigen Zwecken dienen und für gemeinnützige oder mildtätige Zwecke benutzt wird, nach § 3 Abs. 1 Nr. 3b Grundsteuergesetz (GrStG).
Befreit sind – je nach Nutzung – nur (Teil-) Grundstücke, nicht die Einrichtung insgesamt. Es gibtalso zwei Voraussetzungen für die Steuerbefreiung:
Nicht vorausgesetzt ist, dass der Eigentümer die Immobilie selbst für einen gemeinnützigen Zweck nutzt.
Beispiel:
Eine gemeinnützige Stiftung vermietet ein Pflegeheim an eine GmbH zur Nutzung als Pflegeeinrichtung. Die Immobilie ist auch in diesem Fall steuerbefreit.
Die Steuerbefreiung ist ausgeschlossen, wenn die Nutzung nicht im steuerbegünstigen Bereich (ideeller Bereich oder Zweckbetrieb) erfolgt, also für steuerpflichtige wirtschaftliche Tätigkeiten (z. B. Gaststätten, Cafés) oder in der Vermögensverwaltung (langfristige Vermietung oder Verpachtung zur Nutzung für nicht begünstigte Zwecke).
Grundsätzlich nicht befreit sind als Wohnraum genutzte Räume. Ausnahmen gelten nach § 5 Abs. 1Nr. 2 GrStG u. a.
Die begünstigte Nutzung muss dabei eng mit dem Satzungszweck verbunden sein. Sie muss eine notwendige Voraussetzung für die Erreichung des begünstigten Zwecks darstellen.
Nicht steuerbefreit sind deswegen Wohnräume, in denen die Teilnehmer mehrtägiger Bildungs-veranstaltungen untergebracht werden (BFH, Urteil vom 14.11.1958, Az. III 303/56). Das Gleiche gilt für Küchen- und Wirtschaftsräume, die zur Versorgung der Teilnehmer genutzt werden. Das gilt, auchwenn eine anderweitige Unterbringung nicht möglich ist (Abschn. 27 Abs. 3 GrStR).
Das steuerbefreite Grundstück muss unmittelbar für einen bestimmten begünstigten Zweck genutztwerden. Das ist der Fall, wenn der Zweck auf dem Grundstück verfolgt wird. Es genügt aber auch,dass auf dem Grundstück nur eine Hilfstätigkeit zur Verwirklichung des begünstigten Zwecks ausgeübtwird, wenn diese dafür unentbehrlich ist.
Steuerfrei bleiben deshalb auch Verwaltungsräume in einem zur Erfüllung des begünstigten Zwecks erforderlichen Ausmaß (Abschn. 31 GrStR). Bei Sportvereinen sind auch Unterrichts- und Ausbildungsräume, Umkleide-, Bade- und ähnliche Räume begünstigt. Das Gleiche gilt für Unterkunfts- und Schutzhütten von Bergsteiger- oder Ski- und Wandervereinen.
Wichtig: Nicht dazu gehören aber Räume, die überwiegend der Erholung und der Geselligkeit dienen. Vereinsheime sind also vielfach nur teilweise steuerbefreit.
Gesondert geregelt ist in § 4 Nr. 5 GrStG die Steuerbefreiung für Grundstücke, die für Zwecke derWissenschaft, des Unterrichts und der Erziehung benutzt werden. Das betrifft aber nur nicht gemeinnützige Einrichtungen (z. B. Schulen und Kindergärten). Bei gemeinnützigen Trägern ist der Grundbesitz bereits nach § 3 Abs. 1 Nr. 3b GrStG befreit.
Die unmittelbare Benutzung für einen steuerbegünstigten Zweck beginnt in dem Zeitpunkt, in demdas Grundstück für diesen Zweck hergerichtet wird, also mit Baubeginn. Eine Unterbrechung durch Nutzung wegen Um- oder Neubaumaßnahmen berührt die Steuerbefreiung nicht.
Wird ein Grundstück gemischt genutzt, muss es gemäß der Nutzung aufgeteilt werden. Das geschiehtschon bei der Einheitsbewertung des Grundbesitzes, also mit der jetzt anstehenden Erklärung. DieAufteilung erfolgt dabei nach Möglichkeit nach Raumeinheiten (Einzelräume).
Eine Sporthalle enthält auch eine Gaststätte. Zum steuerbefreiten Teil gehören dann neben den Hallenflächen z. B. auch Umkleideräume, Duschen und Technikräume. Zu den nicht begünstigten Flächen zählen neben dem eigentlichen Gastraum auch Lager- und Kühlräume, Küche oder Toiletten, die nur von Besuchern der Gaststätte genutzt werden.
Praxistipp: Gemeinnützige Organisationen sollten einen Raumplan erstellen, den sie dem Finanzamtbei Bedarf vorlegen können. Darin müssen sie die verschiedenen Nutzungen der Räume kenntlichmachen. Ist eine räumliche Aufteilung nicht möglich, kommt es darauf an, ob die Raumeinheitenüberwiegend für steuerbegünstigte oder nichtsteuerbegünstigte Zwecke genutzt werden.
Dabei spielt es keine Rolle, ob die Benutzung gleichzeitig nebeneinander oder zeitlich hintereinander erfolgt (Abschn. 32 GrStR).
Beispiel: Eine Sporthalle wird überwiegend für den eigenen (Amateur-)Sportbetrieb genutzt. Zeitweilig wird sie für nicht begünstigte Zwecke vermietet.Folge: Weil die Halle überwiegend für begünstigte Zwecke genutzt wird, bleibt sie bei der Grundsteuer außer Ansatz.
Wichtig: Entscheidend für die Anwendung der Befreiungsvorschriften sind die Verhältnisse zu Beginn des jeweiligen Kalenderjahres. Zur Klärung der Frage, ob die steuerbegünstigte Benutzung zeitlich überwiegt, gelten die Verhältnisse aus dem Vorjahr (Abschn. 33 GrStR).
Grundlage für die Steuerbefreiung ist ein aktueller Freistellungsbescheid (Abschn. 12 Abs. 2 GrStR).Über eine Steuerbefreiung entscheidet das Finanzamt im Rahmen des Grundsteuermessbetragsverfahrens.Liegen die Befreiungsvoraussetzungen vor, sollten die Einrichtungen unbedingt einen entsprechendenBefreiungsantrag beim Finanzamt stellen. Das geschieht über die jetzt fällige Hauptfeststellung mitAbgabe der Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts.Eine rückwirkende Befreiung von der Grundsteuerpflicht ist nur möglich, wenn zu dem Zeitpunkt, fürden die Befreiung beantragt wird, noch keine bestandskräftige Festsetzung eines Grundsteuermessbetrags vorliegt und die Festsetzungsfrist noch nicht abgelaufen ist.
Die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts muss elektronisch ans Finanzamt übermitteltwerden. Im ELSTER-Portal gibt es dafür entsprechende Formulare. Wegen der teils unterschiedlichen Landesregelungen gibt es für Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen unterschiedliche Formulare. Mit Ausnahme von Baden-Württemberg werden aber die gleichenAnlagen beigefügt.
In der Steuererklärung muss jedes Grundstück einzeln eingetragen werden. Dazu werden folgendeEinzelangaben benötigt:
Der Bodenrichtwert ist ein Hilfswert bei der Wertermittlung für Immobilien. Er wird pro Quadratmeterunbebauten Bodens angegeben. Er ist bundeseinheitlich über das Bodenrichtwertinformationssystem für Deutschland (www.bodenrichtwerte-boris.de) abrufbar. Entsprechende Informationen bieten aber auch die einzelnen Städte und Kreise an.
Neben dem Hauptvordruck (GW1) ist in jedem Fall die „Anlage Grundstück“ (GW2) erforderlich. Diebesonderen Anlagen für die Land- und Forstwirtschaft (GW3 und GW3A) werden für Vereine nurausnahmsweise von Bedeutung sein.Für Baden-Württemberg gibt es eine eigene Anlage zur Grundsteuerbefreiung (GW4). Bei allen anderen Bundesländern werden die entsprechenden Angaben und in den Anlagen für das jeweilige Grundstück (GW2) gemacht.
In Zeile 4 wird bei „Grund der Feststellung“ „Hauptfeststellung“ ausgewählt. Die Angaben für jedeseinzelne Grundstück werden in Zeile 9ff gemacht. In Zeile 31 wird angekreuzt, ob der Grundbesitzganz oder teilweise von einem begünstigten Rechtsträger oder für steuerbegünstigte Zweckeverwendet wird.
Hier werden Angaben zu allen Grundstücken gemacht, die sich im Eigentum des Vereins befinden.Unterschieden wird dabei nach Wohngrundstücken und Nichtwohngrundstücken. Für die Steuerbefreiung kommen zwei Fälle in Frage:
Hier greift für gemeinnützige Einrichtungen regelmäßig Nr. 3 (Grundbesitz, der von einer inländischen juristischen Person des öffentlichen Rechts oder einer inländischen Körperschaft, Personenvereinigung oder Vermögensmasse, die nach der Satzung, dem Stiftungsgeschäft oder der sonstigen Verfassung und nach ihrer tatsächlichen Geschäftsführung ausschließlich und unmittelbar gemeinnützigen oder mildtätigen Zwecken dient, für gemeinnützige oder mildtätige Zwecke benutzt wird).Angegeben werden Grundstücke und Grundstücksteile, die ausschließlich für steuerbegünstigte Zwecke genutzt werden. Die jeweiligen Flächen werden in Zeile 10 eingetragen. Werden Teile des gleichenGrundstücks oder Gebäudes unterschiedlich genutzt (steuerbefreit und nicht steuerbefreit), wirddie Steuerbefreiung nur für die entsprechende anteilige Fläche hinzugefügt.
Praxistipp: Die Befreiung nach § 4 Nr. 5 GrStG ist nur für private Schulen, Kindergärten und Forschungseinrichtungen von Bedeutung, die nicht gemeinnützig sind. Gemeinnützige Einrichtungenkreuzen also grundsätzlich Nr. 3 an.
Hier werden räumlich nicht abgrenzbare Teile des Grundbesitzes eingetragen, die der Verein für steuerbegünstigte Zwecke verwendet. Begünstigt sind nur Flächen, bei denen die Nutzung zu steuerbegünstigten Zwecken überwiegt.
Hier werden zunächst Angaben zu den Grundstücken gemacht. Es muss das Baujahr und das Jahrder Kernsanierung angegeben werden, wenn ein Gebäude ab 1949 bezugsfertig war. Für ältere Gebäude wird lediglich angekreuzt „Das Gebäude war vor 1949 erstmalig bezugsfertig“.
Getrennt erfasst werden Wohnungen unter 60 m2, von 60 m2 bis unter 100 m2 und ab 100 m2 . DieSteuerbefreiungen werden jeweils getrennt eingegeben. Dabei kann eine Wohneinheit, wenn sie unterschiedlich genutzte Räume umfasst, auch mehrere Steuerbefreiungen haben. Angegeben wirddort
Garagen- und Tiefgaragenstellplätze werden in Zeile 10 (ebenfalls mit eventuellen Steuerbefreiungen) getrennt erfasst.
Analog erfasst werden Nichtwohngrundstücke. Hier wird für jedes Grundstück ein Eintrag gemacht (Gebäude/Gebäudeteil hinzufügen). Für jedes Gebäude und jeden Gebäudeteil werden die Steuerbefreiungen getrennt eingegeben.Hier wird zunächst in Zeile 21 jeweils eine Lageplan-(Nummer) eingetragen, die auf einen Gebäude- oder Lageplan verweist, den der Verein selbst erstellt; dazu die Gebäudeart (z. B. Bürogebäude oder Sporthallen). Da jeweils nur eine Gebäudeart ausgewählt werden kann, müssen unterschiedliche genutzte Teile eines Gebäudes getrennt erfasst werden. Auch hier werden die begünstigte Fläche und die Nutzungsart (bei Gemeinnützigkeit Nr. 3) angegeben.
Praxistipp: Der Bereich „Steuervergünstigungen“ betrifft eine nach § 15 GrStG erniedrigte Steuermesszahl und spielt für gemeinnützige Einrichtungen keine spezielle Rolle.
Quelle: IWW Verlag
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