Bis zum 30. Juni 2020 war die Kündigung eines Gewerbemietvertrags durch den Vermieter nicht möglich, wenn der Mieter seinen Mietzahlungen für die Monate April, Mai und Juni 2020 aufgrund der konkreten wirtschaftlichen Auswirkungen durch die Corona-Pandemie nicht nachgekommen ist. Dafür sorgte ein in der Corona-Krise eilig beschlossenes Gesetz, das zum 1. Juli 2020 ausgelaufen ist. Welche Regelungen gelten nun und worauf sollten Vermieter und Mieter achten?
Corona-bedingte Mietschulden für den Zeitraum April 2020 bis Juni 2020 müssen spätestens bis 30. Juni 2022 zurückgezahlt sein, ansonsten droht die Kündigung. Nach aktuell geltender Rechtslage müssen die Mietschulden zudem verzinst werden.
Nimmt der Mieter ab dem 1. Juli 2020 die Mietzahlungen nicht wieder auf, drohen ihm zivilrechtliche Maßnahmen, die bis zur Kündigung führen können.
Das Recht aufgrund von Zahlungsrückständen Miet- und Pachtverhältnisse zu kündigen, wurde auf Fälle begrenzt, in denen die rückständigen Miet- und Pachtzahlungen im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 fällig sind.
Der Ablauf des besonderen Kündigungsschutzes zum 30. Juni 2020 bedeutet, dass der Vermieter dem Mieter kündigen kann, wenn dieser ab Juli 2020 – und auch in Kombination mit früheren Zahlungsrückständen aus der Zeit vor April 2020 – mit mehr als einer Monatsmiete im Verzug steht.
Vermieter und Mieter können die Stundung oder einen (Teil-)Erlass der Miete einvernehmlich vertraglich vereinbaren. Der Vertrag sollte jedoch eindeutig die Dauer der Mietsenkung bzw. -stundung regeln, außerdem den Zeitpunkt, wann die Stundung der Mietschulden endet, und ob eine Zinszahlung geleistet werden muss.
Diese Regelungen sind erforderlich, um eine Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter aufgrund der Zahlungsrückstände auszuschließen und gegebenenfalls auch zu verhindern, dass eine Insolvenzsituation aufgrund der bestehenden Mietschulden eintreten kann. Zum Zwecke des Nachweises sollten die Vereinbarungen unbedingt schriftlich erfolgen.
Stand: 20. Juli 2020
Autor: Dr. Lars C. Hamm, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Steuerrecht, Fachanwalt für Strafrecht, Auren Stuttgart
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